Wat is eigenwoningreserve?

Een Eigenwoningreserve ontstaat wanneer je je woning verkoopt. Het bestaat uit het verschil tussen de verkoopopbrengst minus verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Consumptieve leningen worden niet meegerekend in de berekening.

Hoe bereken ik de Eigenwoningreserve?

Bij verkoop van jouw woning, trek je de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld (exclusief consumptieve deel) van de verkoopopbrengst af. Het resultaat van deze berekening is uw Eigenwoningreserve.

Voorbeeld: Stel, je verkoopt jouw woning voor € 375.000 en hebt een hypotheek van € 250.000, waarvan € 25.000 consumptief. Verder heb je € 3.500 verkoopkosten. De netto verkoopopbrengst is dan € 371.500 (€ 375.000 – € 3.500 verkoopkosten).

De Eigenwoningreserve is de netto verkoopopbrengst minus de hypotheek zonder het consumptieve deel (€ 225.000), oftewel € 146.500.

Positieve Eigenwoningreserve

Indien de Eigenwoningreserve positief is, verwacht de Belastingdienst dat je die gaat gebruiken bij de aankoop van een volgend huis. Doe je dat niet, dan verlies je de mogelijkheid om hypotheekrente fiscaal af te trekken over het bedrag van de Eigenwoningreserve. Het bedrag valt dan als schuld onder box 3 (sparen en beleggen).

Negatieve Eigenwoningreserve

Als de resterende hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst van de woning min de verkoopkosten, dan is er sprake van een negatieve Eigenwoningreserve en een restschuld.

Gebruik van de Eigenwoningreserve bij aankoop nieuwe woning

Je wordt dus geacht om de Eigenwoningreserve te gebruiken als je binnen 36 maanden een nieuwe woning koopt. De Eigenwoningreserve is dus 3 jaar geldig, daarna vervalt deze. Bij de bepaling van het maximale hypotheekbedrag waarvan de rente aftrekbaar is, wordt rekening gehouden met:

• De aankoopprijs
• De kosten van de nieuwe woning
• De Eigenwoningreserve

Je kunt er ook voor kiezen om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning (en de Eigenwoningreserve dus ergens anders voor te gebruiken. Echter is dan de rente maar slechts gedeeltelijk aftrekbaar.