Wat is erfpacht?

Bij het kopen van een huis ben je meestal zowel eigenaar van het huis zelf als van de grond waar het huis op gebouwd is. Maar als je een huis koopt met erfpacht, dan is de grond van iemand anders. In dat geval koop je alleen het huis en niet de grond. De grond die huur je dan. En daarvoor betaal je pachtgeld, ook wel canon genoemd, aan de eigenaar (de verpachter). Het pachtgeld betaal je meestal per maand of per jaar.

Verschillende vormen van erfpacht

Erfpacht met een periodieke canon

Bij deze vorm van erfpacht betaal je periodiek (maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan de verpachter. Dat bedrag heet canon. De vergoeding die je jaarlijks betaalt, staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af? Dan kunnen de kosten fors stijgen. Het voordeel is wel dat de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar is.

Tijdelijke afkoop van erfpacht

Hierbij heb je de erfpacht voor een bepaalde periode afgekocht. Daarmee voorkom je verhogingen. Je kunt erfpacht voor bijvoorbeeld 75 of 100 euro per jaar afkopen. De afkoop van erfpacht is niet fiscaal aftrekbaar. Maar als je hiervoor een lening aangaat kun je de rente die je daarover betaalt wel aftrekken.

Eeuwigdurende afkoop van de erfpacht

Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht, wordt bij de eerste aankoop van de woning eenmalig een bedrag betaald om het erfpacht af te kopen. Als eigenaar van de woning of het appartementsrecht, word je nooit eigenaar van de grond. Je hoeft hier ook geen canon voor te betalen.

Erfpacht en je hypotheek

Om je maximale hypotheek te bepalen, kijkt de geldverstrekker naar je inkomsten en uitgaven. Bij erfpacht gelden er per vorm andere voorwaarden. Bij erfpacht met een periodieke canon, neemt de geldverstrekker deze canon mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dan kun je dus minder lenen. Als je de erfpacht tijdelijk hebt afgekocht, kijkt de geldverstrekker naar de periode van afkoop. Als de tijdelijke afkoop afloopt tijdens je hypotheek, dan zal het krijgen van een hypotheek lastiger zijn. De bank zal hier erg moeilijk over doen. Zij weten namelijk niet hoe hoog de canon is na afloop van de periode. Dat vormt een groot risico. Is er eeuwigdurende afkoop? Dan heeft de erfpacht geen invloed, omdat er geen lasten zijn.

Particulier erfpacht

Meestel is de gemeente waar de woning staat eigenaar van de grond als er sprake is van erfpacht. Maar het kan ook voorkomen dat iemand anders eigenaar is van de grond. In dat geval spreken we van particulier erfpacht. Wanneer je een hypotheek wilt afsluiten en er is sprake van particulier erfpacht, dan moeten de erfpachtvoorwaarden getoetst worden door een notaris. Dit noem je ook wel een notariële opinie. De uitkomst van de opinie kan zijn groen, oranje of rood. Geldverstrekkers accepteren het om een hypotheek te vestigen als de opinie groen is. Bij oranje is het een twijfelgeval en kan deze ter beoordeling worden voorgelegd. Is de opinie rood, dan wordt het afsluiten van een hypotheek een lastig verhaal.